ABCentrum ECO - działka


DZIAŁKA

Pierwszą decyzją, którą trzeba podjąć jest zakup działki budowlanej. Właściwy wybór działki jest ważny w wypadku każdego domu natomiast w wypadku budowy DE i DP wybór działki ma znaczenie zasadnicze.
Elementami na, które bezwzględnie należy zwrócić uwagę są:

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (MPZP) – WARUNKI ZABUDOWY (WZ)

Są to podstawowe wyjściowe dokumenty, z którymi należy się zapoznać przed rozpoczęciem dalszych kroków związanych z zakupem działki.
MPZP – określa w formie tekstowej i rysunkowej wszystkie parametry dotyczące działki budowlanej oraz wszystkie parametry powierzchniowe, techniczne i infrastrukturalne, jakie musi spełniać budynek, który planują Państwo realizować. Aby uzyskać te informacje należy zwrócić się z wnioskiem do właściwego wydziału Urzędu Miasta o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP.
WZ – Warunki Zabudowy są wymagane w wypadku gdy na danym terenie brak jest MPZP. O WZ występuje potencjalny inwestor do właściwego wydziału Urzędu Miasta. O wydanie decyzji o WZ można wystąpić nawet nie będąc właścicielem nieruchomości, dlatego warto uzyskać ten dokument nawet przed zakupem działki budowlanej. WZ określą w pierwszej kolejności czy na danym terenie jest możliwa budowa obiektu o planowanej funkcji, a następnie określą podobnie jak MPZP parametry planowanej inwestycji
W praktyce czasami zdarza się, że dla danej działki są nałożone pewne ograniczenia wynikające np. MPZP, w którym może być wyznaczone nieprzekraczalna linia zabudowy lub obowiązująca linia zabudowy.
Innym czynnikiem ograniczającym funkcjonalność działki mogą być linie rozgraniczające pasa sieci podziemnych i nadziemnych np. linii energetycznych średniego i wysokiego napięcia.
Powierzchnia zabudowy jest niezwykle istotna przy wyborze projektu, ponieważ jej maksymalna wartość jest zazwyczaj przypisana do każdej działki MPZP lub w WZ. W obu dokumentach może się również pojawić warunek zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (PBC), czyli powierzchni gruntu pokrytego roślinnością i/lub wodami powierzchniowymi. Jeśli jej wielkość jest określona np. na 60% powierzchni całej działki, to oznacza to, że suma powierzchni zabudowy budynku i powierzchni terenów utwardzonych (chodników, dojazdów, tarasów nie może przekroczyć 40% powierzchni tej działki.
W razie wątpliwości w interpretacji zapisów służymy Państwu pomocą poprzez analizę dokumentów dotyczących Państwa działki. Po przesłaniu kopii dokumentów tzn. WZ lub wypisu i wyrysu z MPZP możemy dokonać ich analizy i doradzić Państwu w wyborze odpowiedniego projektu. Kopie dokumentów można przesłać na adres biuro@abcentrum-dom.pl
 
WIELKOŚĆ I KSZTAŁT DZIAŁKI
Parametry te mają zasadnicze znaczenie z punktu widzenia budowy DZ i DP oraz zastosowania rozwiązań ekologicznych związanych z Odnawialnymi Źródłami Energii (OZE).Wielkość działki ma znaczenie w wypadku braku sieci kanalizacji zewnętrznej. Konieczne wtedy jest zastosowanie innych rozwiązań na utylizację ścieków sanitarnych takich jak zbiorniki bezodpływowe (szamba) lub przydomowe oczyszczalnie ścieków jeżeli dopuszcza się ich stosowanie w MPZP lub WZ. Optymalna powierzchnia działki dla budynków DZ i DP jest ok. 800,0m2. Działka powinna mieć kształt jak najbardziej regularny raczej w kształcie prostokąta, a nie kwadratu. Ma to znaczenie ze względu na wykorzystanie zieleni wysokiej jako istotnego elementu zintegrowanego funkcjonalnie i technologicznie z budynkiem. Więcej szczegółów opisano w dalszej części poradnika.Ważne jest również usytuowanie działki względem wjazdu z drogi publicznej. Działka z wjazdem od strony północnej dająca możliwości otwarcia strefy dziennej na południe lub południowy zachód jest działką idealną. Rozwiązaniem dopuszczalnym jest wjazd od strony zachodniej lub wschodniej natomiast w opisywanym przez nas przypadku wjazd od strony południowej możemy uznać za niedopuszczalny.
 
NACHYLENIE I UKSZTAŁTOWANIE DZIAŁKI
Nachylenie działki ma istotne znaczenie z punktu widzenia przydatność pod budowę domu. Im większe nachylenie działki tym budowa domu jest trudniejsza. Optymalne nachylenie zamyka się w przedziale 0 – 10%. Nachylenie takie nie powoduje jeszcze zbytnich utrudnień związanych z robotami ziemnym. Po wykonaniu wykopu pozwala to nawet na wykorzystanie części lub całości ziemi z wykopu na zagospodarowanie pozostałej części. Ponadto przy nachyleniu zbliżony do wartości 10% pozwala na atrakcyjne zagospodarowanie części ogrodowej. Oczywiście jak w punkcie poprzednim nachylenie o skłonie południowym jest idealne natomiast skłon zachodni i wschodni jest dopuszczalny. W tym wypadku nachylenie o skłonie północnym można by uznać również za dopuszczalne ale z punktu widzenia przydatności do budowy domów DZ i DP odradzamy.Powyższe dotyczy oczywiście terenów nizinnych. Inaczej sprawy się mają na terenach podgórskich i górskich. W tym wypadku należy szczególną uwagę zwrócić na podłoże gruntowe. Jego skład i struktura mają zasadnicze znaczenie dla budowy domu. Więcej szczegółów opisano w dalszej części poradnika. W wypadku domów DZ i DP za przydatne należy uznać działki jedynie o skłonie południowym i południowo – zachodnim oraz wyjątkowych wypadkach południowo – wschodnim.Ważnym aspektem przy doborze w/w kryterium wyboru działki jest jej ukształtowanie. Dotyczy to zarówno ukształtowania terenu jak i jej istniejącego zagospodarowania. Dotyczy to np. istniejącej zieleni wysokiej, która może w sposób znaczący utrudnić właściwe zagospodarowanie działki, a co za tym idzie konieczność wycinki co z punktu widzenia budownictwa ekologicznego jest rozwiązaniem nie wskazanym. W wypadku tym trudne może być dobranie projektu typowego co wiąże się z koniecznością zlecenia wykonania projektu indywidualnego.Może się również zdarzyć przypadek odwrotny kiedy to zieleń istniejącą będzie można wykorzystać jako element integralnie współdziałający z rozwiązaniami technologicznym i funkcjonalnymi budynku.

GEOLOGIA
Struktura geologiczna gruntu, na którym zamierzamy budować budynek, a w szczególności dom DZ i DP ma zasadnicze znaczenie zarówno ze względów ekonomicznych jak i możliwości zastosowania rozwiązań i technologii OZE.
Aspekt ekonomiczny jest tu związany z strukturą warstwową gruntu. Oznacza to np. konieczność wymiany gruntów w wypadku występowania grubej warstwy gruntów nienośnych (grunty pylaste i gliniaste) i gruntów nasypowych.
Płytkie występowanie gruntów skalistych występujących najczęściej na terenach górskich może wymagać wykonania nasypów umocnionych koniecznych do zapewnienia odpowiedniej głębokości posadowienia budynku ze względu na głębokość przemarzania, która dla tych terenów wynosi od 1,0m – 1,2m.Aspekt ekonomiczny ma również niebagatelne znaczenie dla budowy domów na gruntach słabonośnych, nawodnionych. Ważnym aspektem jest poziom wody gruntowej gdyż jej zbyt wysoki poziom będzie się na pewno wiązał z wykonaniem zabezpieczeń polegających wykonaniu drenażu opaskowego z odprowadzeniem wody na zewnątrz. W najlepszym wypadku będzie to odprowadzenie do sieci kanalizacji zewnętrznej co będzie się wiązało z opłatami za odbiór tych ścieków, a przy jej braku konieczność zagospodarowania tej wody w własnym zakresie poprzez budowę studni chłonnych lub systemu rozsączania co wypadku gruntów nawodnionych z wysokim poziomem wody gruntowej może być kłopotliwe, a w niektórych przypadkach wręcz niemożliwe.Innym ważnym zagadnieniem w kontekście budowy budynków DZ i DP zależność pomiędzy strukturą geologiczną gruntu, a jego przydatnością do zastosowania technologii OZE.
Zagadnienie to dotyczy takich urządzeń i rozwiązań technologicznych jak:
   - pompy ciepła gruntowe
   - studnie głębinowe
   - przydomowe oczyszczalnie ścieków
W wypadku gruntowej pompy ciepła (GPC) ważna jest struktura warstwowa gruntu ze względu na wybór dolnego lub górnego źródła ciepła. W wypadku gruntów skalistych zaleca się wybór górnego źródła ze względu na utrudnienia związane z dokonywaniem wierceń oraz ich wyższy koszt. Co za tym idzie działka zlokalizowana na gruntach skalistych powinna mieć paradoksalnie odpowiednią wielkość ze względu na konieczność zastosowanie górnego źródła ciepła jako źródła powierzchniowego. Jak widać w tym wypadku przekłada się to automatycznie na aspekt ekonomiczny opisywany wcześniej.W wypadku gruntów nie odbiegających od standardowych najczęściej stosuje się GPC z dolnym źródłem ciepła.Studnie głębinowe są niejednokrotnie jedyną alternatywą na pozyskanie wody pitnej (najczęściej wysokiej jakości) na terenach przeznaczanych pod budownictwo jednorodzinne. Ze względu na fakt, że tereny te są bardzo często terenami peryferyjnymi są one pozbawione infrastruktury sieciowej takiej jak sieć wodociągowa i kanalizacyjna. Wiąże się to z koniecznością budowy studni głębinowej i w tym wypadku ważna jest informacja na jakiej głębokości znajduje się ustabilizowane źródło wody oraz struktura gruntu w tym miejscu co ma wpływ na ewentualne zastosowanie innych niż standardowe rozwiązań filtracyjnych.W sytuacji opisanej powyżej konieczne staje się zagospodarowanie ścieków sanitarnych we własnym zakresie. Można to zrobić przy użyciu szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
Rozwiązanie pierwsze jest stosowane coraz rzadziej i wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów na budową szczelnego zbiornika trójkomorowego. Zbiornik taki musi dodatkowo być odpowiednio usytuowany w stosunku do budynku granic działki oraz ewentualnie źródła wody pitnej (studnia kopana). I tak odległości te są następujące:
5,0 m – od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz do magazynów produktów spożywczych 2,0 m – od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego
Jest to rozwiązanie uciążliwe również w trakcie eksploatacji gdyż okresowo zbiornik taki musi być opróżniany przez wyspecjalizowanego odbiorcę ścieków co wiąże się z dodatkowymi opłatami.
Nowoczesnym sposobem utylizacji ścieków sanitarnych jest budowa indywidualnej przydomowej oczyszczalni ścieków. Niestety są jeszcze miasta, w których ten sposób nie jest dopuszczany jednakże rozwiązanie to ze względu na coraz lepszą sprawność jest dopuszczane prawie powszechnie do stosowania. Więcej szczegółów opisano w dalszej części GOSPODARKA ŚCIEKOWA


Biuro adaptacji (formularz zmian)


OPIS ZMIAN

TWOJE DANE